Das Immobilienmaklerrecht ist im
Wesentlichen in den §§ 652ff BGB geregelt und umfasst nur wenige Paragrafen.
Das Maklerrecht wird wesentlich durch Einzelfallentscheidungen und somit
„Richterecht“ geprägt. Es handelt sich daherum eine Spezialmaterie.
Voraussetzungen für die
Entstehung eines Anspruchs auf Maklerlohn sind der Abschluss eines
Maklervertrages, eine Tätigkeit des Maklers (Nachweis- und/oder
Vermittlungstätigkeit) die kausal zum Abschluss des Hauptvertrages ist.
Der Maßstab dieser Kriterien beruht
im Wesentlichen auf Richterrecht und damit auf verschiedenen Einzelurteilen:
Keine Maklerprovision ohne eindeutiges Provisionsverlangen
Nennt der Käufer in einem Inserat
nur die Position „Maklerhonorar“ bei den mit der Anmietung des Objektes
verbunden Kosten, stellt dies anders als die Formulierung „Käuferprovision“
gegenüber dem Kaufinteressenten kein hinreichend deutliches
Provisionsverlangen. Damit ist kein Maklervertrag zwischen dem Makler und dem
Mietinteressenten zu Stande gekommen. Demnach scheidet ein Provisionsanspruch
für den Makler mangels Maklervertrages aus.
(vgl. OLG Düsseldorf 7 U 160/10;
IMR 2012, S. 120)
Eindeutiges Provisionsverlangen in Internetanzeige
Im Hinweis „Provision 7,14 %“ in
einer Internetanzeige kann ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem
Kaufinteressenten liegen.
(BGH III ZR 62/11,; IMR 2012, S.
298)
Maklerprovision erfordert wesentliche Maklerleistung
Der Makler wird nur für den
Erfolg seiner Arbeit und nicht den Erfolg schlechthin belohnt. Es genügt nicht,
dass die Maklertätigkeit auf irgendeinem Wege kausal für den Abschluss ist. Es
besteht kein Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss,
wenn zwar der erste Kontakt über den Makler zu Stande kommt, dass Geschäft aber
zunächst scheitert. Schaltet der Verkäufer später privat eine Anzeige und kommt
darauf ein Vertrag mit einem um 12 % geringeren Kaufpreis zustande, ist der
abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als Ergebnis einer dafür wesentlichen
Nachweistätigkeit des Maklers zu sehen.
(vgl. LG Magdeburg 1 O 174/10;
IMR 2012, S. 123)
Nachweis muss nicht hautsächliche Ursache des Vertragsschlusses sein
Ein vom Makler gelieferter Nachweis
einer Kaufgelegenheit muss keineswegs die alleinige oder hauptsächliche Ursache
des späteren Vertragsschlusses sein. Eine Zeitspanne von acht Monaten zwischen
erster Besichtigung und Kauf ist für den kausalen Zusammenhang der Tätigkeit
des Maklers mit dem Vertragsschluss noch als angemessen anzusehen. Wird eine
Immobilie von einem Nachweismakler präsentiert, später von einem
Vermittlungsmakler erneut angeboten und kommt es letztlich zu einem
Vertragsabschluss, hat der erste Makler den Anspruch auf den Maklerlohn. Wegen
der Vorkenntnis des Kunden kann ein zweiter Makler von vorneherein keine eigene
provisionspflichtige Nachweistätigkeit entfalten.
(vgl. OLG Bamberg 6 U 9/11; IMR
2012, S.299)
Verwirkung des Maklerlohns bei unrichtiger Information
Macht ein Makler bewusst falsche
Angaben über das Objekt, die für den Erwerber erkennbar von Interesse sind,
verwirkt er sein Honorar (vgl. BGH IV ZR 114/80). Allerdings haftet ein Makler
grundsätzlich nicht für Angaben in seinem Expose, wenn diese auf Informationen
des Verkäufers beruhen, denen der Makler zu misstrauen keinen Anlass hat (vgl.
BGH, IMR 2007, S.132). Falsche Angaben über die Wohnfläche oder die
Nettokaltmiete können zur Verwirkung des Maklerlohnes führen.
(vgl. LG Berlin 5 O 430/10, IMR
2012, S. 79)
Anspruch auf Maklerprovision bei falschen Mietertragsangaben?
Eine vorsätzliche oder
fahrlässige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten des Maklers, die die
Interessen seines Auftragsgebers verletzen, führt zum Verlust des Anspruchs auf
Zahlung der Provision. Eine fahrlässige falsche Mietertragsangabe erfüllt diese
Voraussetzungen nicht. Im vorliegenden Fall gab der Makler im Expose die
Mieteinnahmen mit ca. 30.000€ an, tatsächlich waren es lediglich 25.200€. Der
Makler übergab dem Käufer noch im Notartermin alle Mietverträge, aus denen die
jeweils vereinbarten Nettokaltmieten zu entnehmen waren. Der Käufer konnte
letztlich keinen Beweis erbringen, dass die Angaben des Maklers bewusst und im Wissen um die
Unrichtigkeit der Informationen erfolgten.
Demnach bleibt der
Provisionsanspruch des Maklers bestehen.
(vgl. KG Berlin, 10 U 144/11; IMR
2012, S. 339)
Kein Schadensersatz ohne Schaden
Erwirbt ein Maklerkunde eine
Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm insoweit kein vom
Makler zu ersetzender Schaden entstanden, wenn ihm der Makler zuvor ein
unzutreffendes Baujahr der Immobile mitgeteilt hatte.
(vgl. OLG Hamm 18 U 25/10; IMR
2012 S. 78)
„Hinhalten“ von Interessenten kann Maklerlohn verwirken
Hält ein Makler einen
Kaufinteressenten hin, um den Abschluss eines (neuen) Alleinmaklerauftrages
abzuwarten, so verstößt er damit schwerwiegend gegen seine vertraglichen Pflichten.
Damit verwirkt er seinen Provisionsanspruch.
(vgl. OLG Nürnberg, 2 U 1676/10;
IMR 2012 . 338)
