Schönheitsreparaturen 4

Länge der Fristen  

 

In vielen Mietverträgen finden sich Regelfristen je nach Raumnutzung von 3, 5 und 7 Jahren. Diese beruhen auf einer Empfehlung  des Bundesministeriums der Justiz aus dem Jahre 1976 und wurden von der Rechtsprechung lange Zeit akzeptiert. Mit seiner Entscheidung vom 26. September 2007 hält der BGH an dieser Rechtsprechung für vor diesem Termin geschlossene Verträge fest. Bei spätern Mietverträgen könnten diese Fristen jedoch als unangemessen kurz angesehen werden und daher unwirksam sein.

(vgl. BGH VIII ZR 143/06)

Schönheitsreparaturen 1

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Das gilt auch für die sogenannten Schönheitsreparaturen, zu deren Durchführung also gesetzlich der Vermieter verpflichtet ist. Durch eine vertragliche Vereinbarung kann diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen werden. Die Möglichkeiten der Übertragung der Schönheitsreparaturen unterliegen aber strengen Anforderungen. Klauseln können zum Beispiel unwirksam sein, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Enthält eine Klausel wirksame und unwirksame Einzelverpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, ist sie grundsätzlich insgesamt unwirksam.

Starre Fristen

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen darf nicht an einen festen Fristenplan geknüpft werden, der die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen außer Acht lässt. Maßstab für die Zulässigkeit eines Fristenplans kann also nur sein, dass der Mieter verpflichtet wird, seine eigenen vertragsgemäßen Abnutzungen zu beseitigen (vgl. BGH VIII ZR 361/03).

Betriebskostenabrechnung - Beginn der Einwendungsfrist

Die Einwendungsfrist des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen (im Allgemeinen 12 Monate, siehe Beitrag vom 13.5.2012) beginnt mit dem Zugang der Abrechnung - allerdings nur, wenn diese die formellen Anforderungen erfüllt. Sofern die Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen nicht genügt, wird die Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt. Hinsichtlich der abgerechneten Kostenpositionen greift dann auch nicht der Einwendungsausschluss (BGH VIII, ZR 27/10, WuM 2011, S.101).

Betriebskostenabrechnung - Einwendungsfrist

Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnungen

Die Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnungen beträgt im Allgemeinen zwölf Monate. Sind also nach Ansicht des Mieters einzelne Betriebskosten nicht abzurechnen, da für sie eine Pauschale vereinbart wurde, muss er dies dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung mitteilen.

Nach Ablauf der Frist können Einwendungen nicht mehr geltend gemacht werden (sogenannter Einwendungsausschluss).
(BGH VIII ZR 148/10; WuM 2011 S. 158)