Schönheitsreparaturen 1

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Das gilt auch für die sogenannten Schönheitsreparaturen, zu deren Durchführung also gesetzlich der Vermieter verpflichtet ist. Durch eine vertragliche Vereinbarung kann diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen werden. Die Möglichkeiten der Übertragung der Schönheitsreparaturen unterliegen aber strengen Anforderungen. Klauseln können zum Beispiel unwirksam sein, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Enthält eine Klausel wirksame und unwirksame Einzelverpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, ist sie grundsätzlich insgesamt unwirksam.

Starre Fristen

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen darf nicht an einen festen Fristenplan geknüpft werden, der die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen außer Acht lässt. Maßstab für die Zulässigkeit eines Fristenplans kann also nur sein, dass der Mieter verpflichtet wird, seine eigenen vertragsgemäßen Abnutzungen zu beseitigen (vgl. BGH VIII ZR 361/03).

Betriebskostenabrechnung - Beginn der Einwendungsfrist

Die Einwendungsfrist des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen (im Allgemeinen 12 Monate, siehe Beitrag vom 13.5.2012) beginnt mit dem Zugang der Abrechnung - allerdings nur, wenn diese die formellen Anforderungen erfüllt. Sofern die Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen nicht genügt, wird die Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt. Hinsichtlich der abgerechneten Kostenpositionen greift dann auch nicht der Einwendungsausschluss (BGH VIII, ZR 27/10, WuM 2011, S.101).

Betriebskostenabrechnung - Einwendungsfrist

Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnungen

Die Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnungen beträgt im Allgemeinen zwölf Monate. Sind also nach Ansicht des Mieters einzelne Betriebskosten nicht abzurechnen, da für sie eine Pauschale vereinbart wurde, muss er dies dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung mitteilen.

Nach Ablauf der Frist können Einwendungen nicht mehr geltend gemacht werden (sogenannter Einwendungsausschluss).
(BGH VIII ZR 148/10; WuM 2011 S. 158)

Betriebskosten 1

Der Vermieter hat grundsätzlich alle Lasten der Mietsache, also auch die Betriebskosten, zu tragen. Mieter und Vermieter können jedoch vereinbaren, dass der Mieter bestimmte Betriebskosten übernimmt. Nachfolgend finden Sie dazu verschiedene Hinweise:

Gemeinschaftsheizung für mehrere Wohngebäude

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn eines Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude als Mietsache bezeichnet ist. Es bedarf  dazu keiner speziellen Abrechnungsvereinbarung im Mietvertrag.

(BGH VIII ZR 151/10; WuM 2011, S.159)

 

Umlage von Eigenleistungen des Vermieters

Erbringt der Vermieter Leistungen in Eigenarbeit, kann er bei den Betriebskosten einen fiktiven Aufwendungsersatz in Höhe der gleichwertigen Leistung eines Dritten abrechnen. Dies gilt nicht, wenn ein Dritter, zum Beispiel der Ehepartner, diese Leistungen unentgeltlich erbringt.

(LG Berlin G35 122/11; GE 2012, S.205)

Mietminderung bei Mängeln

Soweit ein Mangel an der Mietsache besteht, kann der Mieter gegebenenfalls die Miete mindern. Hierzu einige Hinweise:

 

Mietminderung bei Baulärm

Mieter haben kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss. Dann werden nämlich bei Vertragsschluss die mit einer Bautätigkeit verbundenen Störungen (Baulärm!) stillschweigend vorausgesetzt. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungs- oder Neubaugebieten, bei baufälligen Gebäuden oder wenn Baulücken in der Nachbarschaft bestehen.

(AG Lichtenberg 9C 143/11; GE 2012 S. 68)

Betriebskosten 2

Wartung von Rauchmeldern als Betriebskosten

Wartungskosten für Rauchmelder sind „sonstige Betriebskosten“ und nur bei ausdrücklicher Vereinbarung oder als neu entstandene Betriebskosten nach einer Modernisierung umzulegen.

(LG Magdeburg 1S 171/11; GE 2011, S.131)

Dachrinnenreinigung als Betriebskosten

Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind „sonstige Betriebskosten“. Sie können nur bei ausdrücklicher Vereinbarung auf die Betriebskosten umgelegt werden, und dann auch nur, soweit